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契税的计税依据是成交价还是评估参考价


  颁布时间:2013-04-11

  近日,有位纳税人咨询有关缴纳契税的计税依据问题。他说他所在的房地产企业通过司法部门裁决拍卖取得一项土地使用权,并按拍卖成交价支付购地款。但在办理产权过户缴纳契税时,征收机关认为企业购买土地使用权成交价款,低于征收机关确定的评估参考价,要求纳税人按评估参考价缴纳契税。那么,契税的计税依据到底是实际成交价,还是征收机关的评估参考价呢?另外,房地产企业受让土地使用权后,在开发土地过程中支付的拆迁补偿支出等费用,是否还要缴纳契税呢?

  《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第224号)第四条规定,契税的计税依据为:1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,为成交价格。2.土地使用权赠与、房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。3.土地使用权交换、房屋交换,为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的,由征收机关参照市场价格核定。《中华人民共和国契税暂行条例细则》(财法字〔199752号)第九条规定,条例所称成交价格,指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

  此外,《财政部、国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复》(财税字〔199896号)关于计税价格问题规定,根据《中华人民共和国契税暂行条例》第四条第一项及《中华人民共和国契税暂行条例细则》第九条的规定,土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格,即土地、房屋权属转移合同确定的价格,包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。因此,合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费,属于成交价格的组成部分,不应从中剔除,纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。

  根据上述规定,企业购得土地使用权缴纳契税,应按实际成交价款作为计税依据,如价格偏低且无正当理由,才由征收机关参照市场价格核定。纳税人通过我国司法部门裁决、政府部门出让以及合法的拍卖企业拍卖等方式取得土地使用权,且成交价款也是按规定的程序、方法作价,其成交价款合理合法,即使与征收机关确定的评估价相比偏低,也是有非常充分的正当理由,只需按成交价款缴纳契税,无需按评估价核定征税。

  那么,房地产企业受让土地使用权后,发生的拆迁补偿费用是否需要缴纳契税呢?依据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006100号)关于“明确国有土地使用权出让收入范围”的规定,国有土地使用权出让收入是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款,包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。土地价款的具体范围包括:以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款;转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款;变现处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款;转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款;改变出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款,以及其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入等。

  可见,房地产企业受让土地使用权支付的地价款中,应包含了土地征用和拆迁补偿费用、土地前期开发费用等,以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的土地价款的具体范围也就是总成交价款,应以此为契税计税依据。《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004134号)规定,出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。其中,以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的,征收机关可依次按下列两种方式确定:1.评估价格:由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定,并经当地税务机关确认的价格。2.土地基准地价:由县以上人民政府公示的土地基准地价。如以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

  有的地方政府出让土地使用权时,地面建筑物及其附着物没有及时进行拆迁或尚未拆迁完毕,但土地出让成交价款中包含了各项拆迁、安置补偿费等。房地产企业受让土地后,也应按土地出让成交价缴纳契税。但企业随后自己在拆迁补偿、安置补偿、开发过程中发生的费用,不应再作为计税金额缴纳契税。

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