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商铺住宅联体楼土地增值税如何缴 


  颁布时间:2005-04-26

     【中华财税信息网北京04/26/2005信息】 我国《土地增值税暂行条例》第八条 规定:“纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征 土地增值税。”但在房地产开发经营中,多数房地产开发企业为了获得尽量大的经济 效益,将一些普通标准住宅商品楼的底层部分作为商铺开发销售。   对开发这种商铺与住宅联体的商住楼的纳税问题,《财政部、国家税务总局关于 土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)明确规定: 对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算 增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条的免税 规定。   由于税法只明确要求分开核算增值额,而对如何计算土地增值税没有具体规定, 在实际征收计算中,就会形成两种计算方法:一种是按核算项目先整体计算增值额和 增值率,确定相应税率后,再按面积分别核算增值额,计算土地增值税;另一种是先 按面积分开项目计算增值额与增值率,再分别确定适用税率计算增值税。   例如:某房地产开发公司开发商品住宅楼一幢,底层为商铺,面积1000平方 米,商铺以上为普通标准住宅,面积为5000平方米,合计6000平方米。该住 宅楼项目土地成本为120万元,房屋开发成本600万元,其他费用按比例扣除。 该项目商铺收入为500万元,普通标准住宅收入为500万元,合计1000万元, 营业税金及附加55万元。   按第一种方法计算:扣除项目=土地成本+房屋开发成本+费用扣除10%+加 计扣除20%+税金=120+600+(120+600)×10%+(120+ 600)×20%+55=991(万元)。   增值额=收入-扣除项目=(500+500)-991=9(万元)。   增值率=增值额÷扣除项目×100%=9÷991×100%=0.9%。低 于50%,适用30%的税率。   由于增值率未超过20%,因此5000平方米普通标准住宅免税。   商铺应纳的土地增值税=9×1000÷6000×30%=0.45(万元)。   按第二种方法计算:普通标准住宅扣除项目=120×5000÷6000+ 600×5000÷6000+(100+500)×30%+27.5= 807.5(万元)(除税金及附加外其他按面积分摊)。   普通标准住宅增值额=500-807.5=-307.5(万元),无增值额。   商铺扣除项目=120×1000÷6000+600×1000÷6000+ (20+100)×30%+27.5=183.5(万元);   商铺增值额=500-183.5=316.5(万元);   商铺增值率=316.5÷183.5×100%=172%,适用50%的税 率。   商铺应纳土地增值税=316.5×50%-183.5×15%= 130.725(万元)。   由此可见,两种方法计算相差悬殊,按第一种方法应纳的土地增值税为0.45 万元,按第二种方法应纳土地增值税为130.725万元。   究竟哪一种计算方法正确呢?   《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定:土地增值税以纳税人房地产成本 核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。   因此,第一种土地增值税计算方法符合按“最基本的核算项目或核算对象为单位 计算”的规定,而且计算出整体项目增值额后,按面积进行了增值额分摊,也符合财 税字[1995]48号“分别核算增值额”的规定。后一种计算方法虽然符合税法 “分别核算增值额”的规定,但是显然不符合“纳税人房地产成本核算的最基本的核 算项目或核算对象为单位计算”的规定。 (a20050425) (4)

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